住宅以套内使用面积交易引热议
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核心提示: 近日,住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》提出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

近日,住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》提出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。消息一出,随即引起市场的莫大关注。有人认为,按照套内使用面积交易,会对房价造成影响;有人认为,实行套内使用面积销售,意味着公摊面积将推出历史舞台;而有人则认为该条例将进一步拉动房地产建筑的回归规范,更大限度实现房屋的居住功能,保障购房者的利益。那么,对于肇庆楼市而言,该条例的实行将产生哪些影响?业内人士对此又有什么看法?我们进行了采访。

西江日报记者 戴福钿

焦点一:是否意味着取消公摊面积?

记者了解到,房屋建筑面积包括了套内建筑面积以及其他公摊面积。其中,套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分组成。公摊面积则包括了大堂、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯机房等。

由于现行规定对于公摊面积占比的上限没有规定,因此,部分开发商为了商业利益不断扩大公摊面积,从而造成得房率低的现象。据悉,按照目前房企的建筑工程标准,房屋的公摊系数大都维持在15%~25%,但亦有楼盘住宅的公摊系数高于25%甚至超过30%。

然而,值得注意的是,住宅建筑以套内使用面积进行交易并不意味着公摊面积的取消。从该征求意稿显而易见,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。它更多的是对房地产工程的技术层面的规范,旨在解决公摊面积计量不清晰的问题。

“这是一个针对工程建设方面的标准规范,有利于带动房地产建筑工程在技术层面的进一步规范。”广东东方阳光地产有限公司副总经理陈灿认为,对于房地产商而言,该规范的实行意味着开发成本的提高,未来,他们更多的将是考虑如何在提高房屋的套内面积,即提高得房率的同时,兼顾房屋的舒适度。而对于购房者来说,该条款的提出有利于解决公摊面积计量不清晰的问题,带动房屋公摊面积的规范回归。

资深业内人士曾先生表示,除了规范建筑工程标准外,该举措还可解决目前市场所面临的争议性难题。一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积差异大的问题;二是解决住户使用面积不透明的问题。“从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的?;?。”

不过,分析人士普遍认为,尽管该举措有利于提高得房率,但是公摊面积并非越小越好。若开发商过度挤压公摊空间,社区品质将大为下降,居住的舒适度亦将降低。因此,他们建议,政府应就公摊面积、公摊系数,从制定到管理到执行,出台一套规范化、制度化的制度,比如价格限制、公摊面积规范管理或经营等,最大限度?;は颜吖悍康暮戏ㄈㄒ娌皇艿剿鸷?。

焦点二:会否影响房屋的销售价格?

记者了解到,在目前我国房地产交易中,多数城市实行的是以建筑面积计价的方式。随着我国住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃,房屋的产权关系越来越复杂,由传统的单一产权向多元产权转化,共有面积计价和分摊面积偏大等所呈现出的矛盾越发突出,房屋按照套内使用面积交易的呼声亦越来越大。

“按套内使用面积交易,对购房者来说确实是一种利好。”资深业内人士钟珏玲分析,该利好并非是指总房价的下调,而是房屋建筑标准的规范以及对业主权益的维护。

回归至房价方面,她表示,是否按照套内使用面积计价,对于购房者的实际购房成本影响不大。她解释,从目前肇庆房地产市场交易的情况不难看出,无论房企按照套内面积计价抑或是建筑面积计价,房屋的总价实际上是一样的。

记者了解到,我国目前实行的《商品房销售管理办法》有规定,商品房销售可以按照套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

而在目前我省使用的《广东省商品房买卖合同》中,“计价方式与价款”这一项亦分别针对按套、按整栋等出售形式明确了房屋售价。但是,可以明确的是,无论是那种出售形式,购房合同中都要列明套内建筑面积的单价、建筑面积的单价以及房屋总价等。值得注意的是,无论是那种计价方式,房屋的总价是维持不变的。

“以往,端州亦曾实行过套内面积计价的方式,包括现在亦有楼盘销售人员在计价过程中使用该种计价方式。不过,这只是一种计价方式,房屋总价是维持不变的。”钟珏玲认为,无论实行哪种计价方式,购房者的实际购房成本并无太大区别。不过,对于购房者而言,建筑面积 难以测量,套内使用面积则更有利于实际测量。因此,按照套内使用面积计价,其积极的意义是有利于带动市场交易的规范,让价格更为透明。

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